Тенденції ринку нерухомості в 2023 році
Прогнози ринку житла на 2023 рік: коли ціни на житло знову стануть доступними?
Зараз травень, але весняний сезон купівлі житла ще не розквіт, і він може виявитися повною дурницею.
Ставки за іпотечними кредитами зросли на 15 базисних пунктів у квітні, тоді як продажі незавершених і існуючих будинків впали в березні. Хоча середня ціна продажу наявного житла впала з року в рік другий місяць поспіль — багатообіцяюча ознака для покупців житла — суттєвого загальнонаціонального зниження цін, швидше за все, не планується.
Проблеми зі складськими запасами продовжують утримувати ціни на високому рівні, увічнюючи проблеми доступності для багатьох, особливо тих, хто вперше купує житло. По-перше, пропозиція житла в країні залишається обмеженою — і, ймовірно, залишатиметься такою принаймні найближчим часом — частково через те, що ті, хто придбав житло в останні роки за рекордно низькими процентними ставками, залишаються на місці.
Хоча ціни на житло не такі вражаючі, як на початку 2022 року, наскільки далі ціни на житло впадуть у 2023 році, залежатиме від регіону ринку житла та зростання ставок по іпотеці.
Прогноз ринку житла на травень 2023 року
По мірі весняного сезону купівлі житла покупці та продавці залишаються в протистоянні.
Постійно високі ставки по іпотеці та ціни на житло продовжують відлякувати багатьох потенційних покупців житла, оскільки побоювання щодо триваючої інфляції, нестабільності банківського сектора, послаблення економічного зростання та майбутньої рецесії висять у повітрі.
Тим часом Федеральна резервна система проголосувала за підвищення основної процентної ставки на одну чверть відсоткового пункту 3 травня, що відповідає прогнозам більшості експертів з нерухомості. ФРС також повідомила, що може призупинити підвищення ставок до кінця року, якщо інфляція продовжить падати. Підвищення процентної ставки ФРС має непрямий вплив на довгострокові кредити на житло, такі як 30-річні іпотечні кредити з фіксованою ставкою.
Ці обставини створили напругу на ринку житла, який залишається неоднозначним.
З одного боку, покупці житла отримали хороші новини: за даними Національної асоціації ріелторів (NAR), середня ціна продажу існуючого житла в березні знизилася на 0,9% до 375 700 доларів США порівняно з минулим роком. Це другий місяць поспіль падіння цін на житло в порівнянні з минулим роком після 131-місячної серії рекордного зростання.
З іншого боку, загальний обсяг продажів наявного житла впав на 2,4% з лютого по березень і знизився на 22% порівняно з роком раніше за NAR.
«Продажі житла намагаються відновитися і дуже чутливі до змін іпотечних ставок», — сказав Лоуренс Юн, головний економіст NAR, у звіті. «У той же час численні пропозиції щодо будинків для початківців є досить поширеними, що означає, що для повного задоволення попиту потрібна більша пропозиція. Це унікальний ринок житла».
Деякі експерти прогнозують повільне відновлення ринку житла
За даними Freddie Mac, після кількох тижнів зниження в березні та на початку квітня ставки за іпотечними кредитами зросли в останні тижні, досягнувши 6,43% за тиждень, що закінчився 27 квітня.
«Якщо поточні економічні умови збережуться з високими ставками по іпотеці та цінами на житло на тлі дефіциту запасів, ринок, ймовірно, чекає тривалий, повільний підйом і кілька нерівностей на цьому шляху», — сказала Даніель Хейл, головний економіст Realtor.com, у виписку електронною поштою.
Одне з цих недоліків включає нові правила плати за іпотеку, введені Федеральним агентством фінансування житлового будівництва (FHFA). Починаючи з 1 травня, звичайні іпотечні позичальники, які знижують від 5% до 25%, сплачуватимуть більше комісії, також відомі як коригування ціни на рівні кредиту (LLPA), ніж ті, хто вкладає менше ніж 5%.
Незважаючи на те, що адміністрація Байдена-Гарріса переглянула існуючі правила плати за іпотеку, щоб зробити житло «досяжнішим і доступнішим для більшої кількості позичальників із низьким і середнім рівнем доходу», ця зміна викликала критику з боку деяких експертів із житлового будівництва, оскільки вищі комісії вдарять по людям, які вважаються менш ризикованими.
Хоча ще невідомо, як зміни плати за іпотеку вплинуть на покупців житла, кількість заявок на іпотеку на даний момент залишається низькою.
«Минулого тижня зросла кількість заявок як на звичайні, так і на державні покупки житла. Проте активність все ще була майже на 28% нижчою за минулорічні», – сказав Джоел Кан, віце-президент і заступник головного економіста Асоціації іпотечних банкірів.
Незважаючи на це, деякі експерти прогнозують повільне відновлення незабаром.
«30-річна іпотека з фіксованою процентною ставкою незначно зросла другий тиждень поспіль, але через темпи уповільнення інфляції ставки повинні м’яко знизитися протягом 2023 року», — сказав Сем Кхатер, головний економіст, у заяві для преси. «Перспектива зниження іпотечних ставок до кінця року повинна бути приємною новиною для позичальників, які хочуть придбати житло».
Прогноз інвентаризації житла на травень 2023 року
Низька інвентаризація житла стала проблемою після кризи житлового будівництва 2008 року, коли будівництво нових будинків різко впало. Він досі не повністю відновився — і не відновиться у 2023 році.
Стабільна пропозиція житла на майже історичному мінімумі підтримала попит порівняно з іншими спадами, що, як наслідок, підтримало зростання цін на житло.
«Запаси приблизно на 46% нижчі за середні показники, починаючи з 1999 року», — каже Джек Макдауелл, головний інвестиційний директор і співзасновник Palisades Group.
При нинішніх темпах продажів непродано згідно з NAR, запаси не змінилися порівняно з березнем і становлять 2,6 місяця. Хоча пропозиція порівняно з 2,0 місяцями рік тому є низькою за історичними стандартами, особливо в умовах відкладеного попиту.
Оскільки, як повідомляється, 85% власників будинків мають іпотечні ставки нижче 6%, галузеві експерти мають похмурі прогнози щодо того, коли запаси врешті-решт нормалізуються.
«Ми вважаємо, що проблема інвентаризації буде вирішена в 2023 році дуже малоймовірно», — говорить Макдауелл.
Прогноз будівництва житла на 2023 рік
Водночас є позитивні сигнали у сфері домобудівництва. Згідно з даними Бюро перепису населення США та HUD, кількість розпочатих будівельних робіт на одну сім’ю зросла другий місяць поспіль, збільшившись на 2,7% у березні, а заявки на отримання дозволів на будівництво зросли на 4,1% порівняно з попереднім місяцем.
Останні прогнози будівельників також відображають оптимізм.
Останній індекс Національної асоціації забудовників будинків (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI), який відстежує настрої будівельників, підвищився з 44 до 45. Це четверте зростання за місяць після 12 місяців поспіль падіння. .
Незважаючи на це, впевненість будівельників все ще вважається низькою — 50 або вище означає, що більше будівельників бачать хороші умови попереду. Тим не менш, ці послідовні підйоми свідчать про позитивну тенденцію в будівництві нових будинків, оскільки очевидний попит на нові будинки, який зріс на 9,6% у березні, ймовірно, пов’язаний із зниженням іпотечних ставок і обмеженим запасом існуючих будинків.
Крім того, Федеральна резервна система не допомагає справі з її триваючим підвищенням ставок. На піврічних слуханнях у Банківському комітеті Сенату голова Федеральної резервної системи Джером Пауелл розглянув питання про агресивну політику жорсткості монетарної політики ФРС у її зусиллях приборкати інфляцію.
У розмові з сенатором Рафаелем Уорноком (D-Ga.) Пауелл визнав, що підвищення процентної ставки центрального банку збільшує витрати на позики для компаній, які будують нове житло, і робить фінансування та розширення виробництва для постачальників дорожчим. Він також визнав, що високі іпотечні ставки відлякують домовласників з низькою фіксованою ставкою від продажу своїх будинків.
«Власники житла, покупці житла, кредитори, а також будівельники намагаються адаптуватися та передбачити процентні ставки, ціни на житло, пропозицію, попит і потенціал рецесії, спричиненої ФРС», — каже Макдауелл. «Як наслідок, будівельники можуть неохоче починати нові проекти, які виведуть на ринок необхідний житловий продукт».
Ринок житла зазнає краху цього року?
Частково через поточну кризу запасів, яка підтримує ціни на житло високими, багато економістів прогнозують, що ринок житла, швидше за все, виправиться через двозначне відсоткове зростання цін на житло, яке ми спостерігали протягом останніх кількох років, а не обвалиться.
Останній індекс цін на житло S&P CoreLogic Case-Shiller опублікував незначне місячне зростання цін у країні на 0,2% після семи місяців падіння поспіль. Незважаючи на те, що ціни з року в рік вищі, зростання цін останнім часом уповільнилося.
Тим не менш, експерти кажуть, що зростання чи падіння цін на житло в найближчі місяці залежатиме від регіону. Наприклад, очікуйте найрізкішого падіння в регіонах, які зазнали великого цінового буму під час пандемії, таких як Остін, Техас; Фенікс; і райони метро Західного узбережжя.
«Ціни на житло продовжують зростати в регіонах, де з’являються нові робочі місця, а житло є відносно доступним», — сказав Юнь. «Однак дорожчі райони країни пристосовуються до нижчих цін».
Крім того, інші експерти зазначають, що сьогоднішні домовласники стоять на набагато більш надійній основі, ніж ті, хто вийшов із фінансової кризи 2008 року, оскільки багато позичальників мають позитивний капітал у своїх будинках. Отже, ймовірність обвалу ринку житла є низькою.
«Співвласність житла знаходиться на найвищому рівні за останні кілька десятиліть, тому власники житла мають велику цінність у своєму домі», — каже Ніколь Башо, економіст Zillow.