Юридичні аспекти купівлі та продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості – правові аспекти, на які варто звернути увагу при складанні договору купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості є основою будь-якої операції з нерухомістю.

Незважаючи на те, що право купівлі-продажу та майна широко нормалізовано в німецькому законодавстві, операції з нерухомістю зазвичай вимагають комплексних договірних положень. У цьому процесі дуже важливо добре взаємодіяти між законодавством про купівлю-продаж і власність, з одного боку, та законодавством про нотаріальне посвідчення та земельний реєстр, з іншого. Однак у багатьох аспектах законодавча база є недостатньою або не відповідає очікуванням сторін, тому договірні положення повинні бути узгоджені для коригування законодавчих норм в інтересах сторін.

При складанні договору важливо знати, серед іншого, наступні правові аспекти, які, звичайно, також часто можуть бути предметом договірних переговорів.

Вимога нотаріального засвідчення

Вимога нотаріального посвідчення поширюється на все, що за волевиявленням сторін «стоїть і падає» з передачею нерухомого майна. Зокрема, слід брати до уваги права зворотної оренди або зобов’язання сторони-підрядника щодо відновлення/ремонту чи будівництва. Вимога про нотаріальне посвідчення може стосуватися також договору оренди або доповнення до договору оренди, пов’язаного з правочином. Відсутність нотаріального засвідчення документа – навіть якщо це лише один договір оренди – робить весь договір недійсним до реєстрації нового власника в земельній книзі, тому формальна вада може мати серйозні наслідки. Наприклад, пріоритетне повідомлення, яке зазвичай захищає покупця, було б позбавлене мети, і результатом було б те, що оплата купівельної ціни буде незабезпеченою.

Однак ситуація виглядає інакше у разі внесення змін до договору купівлі-продажу земельної ділянки в період між переуступленням і внесенням права власності в земельну книгу. У цьому випадку додаток не передбачає жодних формальних вимог. Будь-які сумніви щодо цього факту були вирішені Федеральним верховним судом (BGH) своїм рішенням від 14.09.2018 (справа № V ZR 213/17). Відповідно до цього, після нотаріального засвідчення зобов’язально-правових заяв сторін і нотаріально посвідчених речових заяв, необхідних для передачі права власності (передачі), захисна функція статті 311b BGB була виконана. У цьому випадку сторони доклали всіх необхідних зусиль, щоб перехід права власності був зареєстрований і менше потребував захисту. Таким чином, будь-які наступні зміни, що відбуваються між декларацією про право власності та реєстрацією в земельній книзі, не потребують нотаріального посвідчення, якщо не додається інший об’єкт купівлі.

Сторони договору купівлі-продажу нерухомого майна

Оскільки нерухомість часто є приватною власністю з міркувань оподаткування, досить часто стороною договору купівлі-продажу нерухомості є фізична особа. Вирішальним є питання про те, чи виступає ця фізична особа як споживач чи як підприємець, зокрема з точки зору особливих аспектів, що випливають із законодавства про нотаріальне посвідчення, яких повинен дотримуватися нотаріус. У випадку споживчих договорів купівлі-продажу нотаріус повинен надати споживачеві (переважно) остаточний варіант договору купівлі-продажу, який має бути укладений за два тижні до його нотаріального посвідчення. Цей проміжок часу між отриманням проекту договору купівлі-продажу та нотаріальним посвідченням має на меті захистити споживача від будь-якої поспіху та водночас дати йому можливість вивчити всі істотні моменти. Недотримання строку не втрачає договір, але може спричинити за собою службову відповідальність нотаріуса, тому важливо врахувати цей термін у графіку угоди.

Обтяження

З метою визначення об’єкта купівлі необхідно вказати всю інформацію, внесену до земельної книги щодо майна, що є предметом угоди, оскільки опис у земельній книзі чітко визначає майно, яке є об’єктом купівлі. У записі про земельну книгу також вказуються обтяження майна, які відіграють досить важливу роль у складанні угоди, оскільки вони автоматично переходять до покупця, принаймні у матеріальному обсязі, після купівлі майна.

Обтяження та обмеження власності, внесені до розділу II земельної книги (такі як комунальні сервітути, права першочергової відмови, запис про те, що земельна власність розташована в зоні регенерації, або обмеження на розпорядження) можуть мати вирішальне значення для покупця щодо заплановане використання і таким чином впливати на вартість майна. Обробка таких обтяжень в договорі купівлі-продажу залежить від результату належної перевірки нерухомості, яка ретельно перевіряє повноваження, що лежать в основі обтяжень. Якщо під час належної перевірки буде встановлено, що зареєстровані обтяження та обмеження не можуть бути поєднані з майбутнім використанням земельна власність, призначена покупцем або не має бути прийнята покупцем, доцільно зробити виключення обтяження або обмеження з земельної книги попередньою умовою для сплати купівельної ціни.

Передумови сплати купівельної ціни

Залежно від констелляції між сторонами також можуть виникнути глибокі дискусії щодо попередніх умов для сплати купівельної ціни. Як правило, в угодах купівлі-продажу нерухомості завжди договірно регулюється, що продавець перестає володіти майном, що продається, лише коли купівельна ціна сплачена в повному обсязі, а покупець сплачує купівельну ціну лише тоді, коли буде забезпечено право власності на нерухомість перейде до нього або їй після здійснення платежу.

Для того, щоб забезпечити передоплату покупця, визначено кілька попередніх умов для сплати купівельної ціни, які повинні бути виконані спільно. На додаток до класичних передумов для сплати купівельної ціни, таких як реєстрація повідомлення про пріоритет, звільнення від обтяження та відмова від муніципального права першочергової відмови, інші передумови для сплати купівельної ціни можуть виникати з окремих особливих аспектів майно, що продається. Тут можна згадати, наприклад, укладення договорів оренди чи подібного. Однак чого слід уникати, так це обумовлювати оплату купівельної ціни зовнішніми третіми сторонами.

Незалежні гарантії

У більшості випадків відповідальність у договорах купівлі-продажу нерухомості регулюється незалежними гарантіями. Незалежні гарантії регулюють відповідальність за успіх, яка виходить за рамки простої відсутності матеріальних дефектів і, отже, не пов’язана зі встановленою законом гарантією. Оскільки більшості операцій з нерухомістю передує обширна фаза належної перевірки, під час якої майно, що продається, зазвичай перевіряється з юридичної, податкової та технічної точок зору, гарантії продавця – на додаток до основних гарантій щодо власності, використання та дозволів – зазвичай обмежуються недоліками та ризиками, виявленими під час належної перевірки нерухомості. Тому, розробляючи договірні гарантійні рамки, завжди слід приділяти увагу тому, щоб вони були якомога більш конкретними та окреслювали особливості майна, що продається, беручи до уваги ДНК угоди.

Обмеження відповідальності та їх межі

Обмеження та виключення відповідальності, як і в угодах злиття та поглинання, є центром кожної угоди купівлі-продажу нерухомості. Загалом застосовуються ті самі правила, що й у випадку купівлі рухомого майна: хоча при придбанні новозбудованої нерухомості або нерухомості, яка ще буде побудована, зазвичай узгоджується, що продавець (забудовник) бере на себе відповідальність за матеріальні недоліки та недоліки права власності, придбання вже існуючого нерухомого майна ця відповідальність виключається в рамках закону. Тут нерухомість купується за принципом «як є».

Стандартні положення про обмеження відповідальності, які зазвичай включені в контракти, є дійсними лише в тому випадку, якщо вони відповідають вимогам, пов’язаним із змістом умов ділової діяльності, викладеним у статтях 307-309 BGB. Таким чином, виключення та обмеження відповідальності за збитки, що виникли внаслідок умисного або необережного ушкодження життя, кінцівок, здоров’я, а також за інші збитки, спричинені принаймні грубою недбалістю, є неприпустимими та недійсними. Те саме стосується виключень відповідальності, пов’язаних із основними договірними зобов’язаннями.

Крім того, згідно зі статтею 444 BGB, продавець не може посилатися на виключення або обмеження відповідальності, якщо він або вона надав гарантію якості. Той факт, що сторони домовилися про конкретну якість, не обов’язково повинен випливати з угоди купівлі-продажу. Натомість в окремих випадках також заяви, зроблені поза договором купівлі-продажу нерухомості, можуть становити угоду про якість, не помічаючи цього сторонами.

Тому, що стосується каталогу гарантій, необхідно розрізняти просту (пов’язану з несправністю) гарантійну декларацію та угоду про якість (гарантія певної якості, за яку продавець готовий нести відповідальність незалежно від вини). Оскільки часто неможливо відрізнити ці два аспекти через те, що між угодою про якість і гарантією якості існує чітка межа, рекомендується, щоб сторони узгодили загальне розмежування в угоді купівлі-продажу.

Висновок

Важливість операцій з нерухомістю на ринку зростає, а разом з тим і складність їх юридичної структури. Наведені вище пояснення показують, що угоди купівлі-продажу нерухомості є яскравим прикладом того, наскільки необхідно правильно скласти договір. Незважаючи на, здавалося б, велику правову базу, існує величезна потреба в договірному регулюванні правових аспектів операцій з нерухомістю, щоб мати можливість їх успішно здійснювати.