Зростання цін на житло: причини та наслідки

Нерухомість становить значну частину багатства більшості людей, і це особливо вірно для жителів Сполучених Штатів. Відповідно до економічних досліджень, опублікованих Федеральним резервним банком Сент-Луїса, рівень власності на житло в США в першому кварталі 2023 року становив 66%.

Розмір і масштаб ринку нерухомості роблять його привабливим і прибутковим сектором для багатьох інвесторів. У цій статті розглядаються чотири ключові фактори, які впливають на ринок нерухомості та різні доступні інвестиції в нерухомість.

ОСНОВНІ ВИСНОВКИ

Є чотири ключові чинники, які впливають на ціни, доступність та інвестиційний потенціал нерухомості.

Демографічні зміни можуть вплинути на ціни на житло через вік, дохід і регіональні переваги покупців.

Процентні ставки впливають на попит і ціни на нерухомість — нижчі ставки приваблюють більше покупців із нижчими іпотечними ставками, але також розширюють попит, що може підвищити ціни.

Інвестори можуть зменшити ризики економічного циклу, купуючи REITs або інші диверсифіковані холдинги, які або не прив’язані до економічних циклів, або можуть протистояти спадам.

Урядова політика та законодавство, включаючи податкові пільги, відрахування та субсидії, можуть підвищити або знизити попит на нерухомість.

1. Демографія

Демографічні дані — це дані, які відображають склад населення, наприклад вік, расу, стать, дохід, моделі міграції та приріст населення.

Великі зміни в демографії нації можуть мати великий вплив на тенденції нерухомості протягом кількох десятиліть. Цю статистику часто не враховують, але значущий фактор, який може вплинути на те, як оцінюється нерухомість і які типи нерухомості користуються попитом.

Наприклад, бебі-бумери, які народилися з 1945 по 1964 рік, представляють демографічну тенденцію, яка може суттєво вплинути на ринок нерухомості. Вихід бебі-бумерів, який почався в 2010 році, обов’язково відчуватиметься на ринку протягом багатьох років.

Існує багато способів, як цей тип демографічних змін може вплинути на ринок нерухомості. Для інвестора можуть бути такі ключові питання:

Що станеться з попитом на вторинне житло в популярних курортних районах, коли все більше людей почнуть виходити на пенсію?

Як менші доходи та розмір сім’ї (якщо діти виїжджають) вплинуть на попит на більші будинки?

Відповіді на ці та інші запитання можуть допомогти інвесторам звузити тип і місце потенційно бажаних інвестицій у нерухомість до того, як почнуть демографічні тенденції.

2. Процентні ставки

Процентні ставки також мають великий вплив на ринок нерухомості. Якщо ви плануєте придбати будинок в іпотеку, скористайтеся іпотечним калькулятором, щоб побачити, як різні відсоткові ставки можуть вплинути на ціни покупки.

Зміни процентних ставок можуть значно вплинути на здатність людини придбати житло. Це тому, що чим нижча процентна ставка, тим нижча вартість іпотеки. Це чудово для позичальників, але це також може створити більший попит на нерухомість, що потім штовхає ціни вгору. Зі зростанням процентних ставок зростає вартість іпотеки, що знижує попит і ціни на нерухомість.

Однак, дивлячись на вплив процентних ставок на такі інвестиції, як інвестиційний траст у нерухомість (REIT), співвідношення ставки та ціни можна розглядати як подібне до співвідношення облігації з процентними ставками.

Коли процентні ставки знижуються, ціна облігації зростає, оскільки її купонна ставка стає більш бажаною. Коли процентні ставки зростають, ціна облігацій знижується.

Подібним чином, коли відсоткові ставки знижуються, високі прибутки REITs стають більш привабливими, а їхні ціни зростають. Коли відсоткові ставки підвищуються, дохідність REIT стає менш привабливою, і це штовхає його ціну вниз.

3. Економіка

Іншим ключовим фактором, який впливає на вартість нерухомості, є загальний стан економіки. Це, як правило, вимірюється такими економічними показниками, як ВВП, дані про зайнятість, виробничу діяльність, ціни на товари тощо. Загалом, коли економіка є млявою, ринок нерухомості також.

Однак циклічність економіки може по-різному впливати на різні типи нерухомості.

Лінн Сагалін. «Ризик у сфері нерухомості та бізнес-цикл: докази ринків безпеки».

Наприклад, якщо REIT має більший відсоток готелів як інвестицій, він, як правило, більше постраждає від економічного спаду, ніж REIT, який інвестував в офісні будівлі.

Готелі є формою власності, яка дуже чутлива до економічної діяльності через тип структури оренди, властивої бізнесу. Оренду готельного номера можна розглядати як форму короткострокової оренди, якої клієнти готелю можуть легко уникнути, якщо економіка буде поганою. З іншого боку, орендарі офісів зазвичай мають довгострокові договори оренди, які неможливо змінити в умовах економічного спаду.

Важливо знати про цикл, у якому перебуває економіка, і про чутливість нерухомості до кожного економічного циклу.

4. Державна політика та субсидії

Законодавство є ще одним фактором, який може мати значний вплив на попит на нерухомість і ціни. Податкові пільги, відрахування та субсидії – це деякі із способів, якими уряд може тимчасово підвищити попит на нерухомість. Знання поточних державних стимулів може допомогти вам визначити зміни в попиті та пропозиції та виявити потенційно хибні тенденції.

Наприклад, у 2009 році уряд США запровадив податковий кредит для тих, хто вперше купує житло, намагаючись пришвидшити продажі житла в млявій економіці (лише ті, хто придбав житло в 2008-2010 роках, мали право). За даними Урядової звітності, податковою пільгою скористалися 2,3 мільйона осіб.

Це була доволі реакція (хоча й тимчасова). Не знаючи про податкову пільгу, інвестори могли зробити висновок, що попит на житло зростає з інших причин.

Як інвестувати в нерухомість

Розмір і масштаб ринку нерухомості роблять його привабливою та прибутковою можливістю для багатьох інвесторів. Фізичні особи можуть інвестувати безпосередньо в реальну нерухомість або опосередковано через керовані фонди.

Пряме інвестування в нерухомість передбачає придбання житлової чи комерційної нерухомості для використання в якості прибуткової власності або для продажу в майбутньому.

Непрямі способи інвестування в ринок нерухомості включають інвестування в інвестиційні фонди нерухомості (REIT), біржові фонди нерухомості (ETF), об’єднані фонди нерухомості (CREF) та інфраструктурні фонди. Через більшу ліквідність, нижчі транзакційні витрати та нижчі вимоги до капіталу середні інвестори віддають перевагу опосередкованим інвестиціям у нерухомість.

Які фактори впливають на ціну будинку?

Порівняна вартість житла, вік, розмір і стан нерухомості, привабливість сусідства та стан ринку житла в цілому можуть впливати на ціни житла.

Що є найбільшою загрозою для галузі нерухомості?

Послаблення економіки або рецесія можуть бути найбільшою загрозою через потенційну можливість втрати роботи людьми та падіння доходів домогосподарств. Це може не тільки придушити попит, але й може ускладнити людям (і компаніям), які володіють нерухомістю, продовжувати виплачувати свої іпотечні кредити.

Як інфляція впливає на ринок нерухомості?

Це може призвести до зростання цін на нерухомість. Це тому, що, оскільки вартість будівництва зростає з інфляцією, менше підприємств можуть дозволити собі будувати нові блоки. Це обмежує пропозицію, яка, якщо попит на нерухомість зберігається, чинить тиск на вартість.

Суть

У цій статті представлені чотири фактори високого рівня, які відіграють значну роль у розвитку ринку нерухомості. І хоча деякі з цих факторів свідчать про чіткий зв’язок між причиною та наслідком, на практиці результати можуть бути дуже різними.

Однак для інвесторів розуміння ключових факторів, які рухають ринок нерухомості, має важливе значення для комплексної оцінки потенційних інвестицій.