Тенденции рынка недвижимости в 2023 году
Прогнозы рынка жилья на 2023 год: когда цены на жилье снова станут доступными?
Сейчас май, но весенний сезон покупки жилья еще не расцвет, и он может оказаться полной ерундой.
Ставки по ипотечным кредитам выросли на 15 базисных пунктов в апреле, в то время как продажи незавершенных и существующих домов упали в марте. Хотя средняя цена продажи жилья упала из года в год второй месяц подряд — многообещающий признак для покупателей жилья — существенного общенационального снижения цен, скорее всего, не планируется.
Проблемы со складскими запасами продолжают удерживать цены на высоком уровне, увековечивая проблемы доступности для многих, особенно тех, кто впервые покупает жилье. Во-первых, предложение жилья в стране остается ограниченным — и, вероятно, будет оставаться таким по крайней мере в ближайшее время — частично из-за того, что те, кто приобрел жилье в последние годы по рекордно низким процентным ставкам, остаются на месте.
Хотя цены на жилье не так впечатляющи, как в начале 2022 года, насколько дальше цены на жилье упадут в 2023 году, будет зависеть от региона рынка жилья и роста ставок по ипотеке.
Прогноз рынка жилья на май 2023 года
По мере весеннего сезона покупки жилья покупатели и продавцы остаются в противостоянии.
Постоянно высокие ставки по ипотеке и цены на жилье продолжают отпугивать многих потенциальных покупателей жилья, поскольку опасения по поводу продолжающейся инфляции, нестабильности банковского сектора, ослабления экономического роста и будущей рецессии висят в воздухе.
Между тем, Федеральная резервная система проголосовала за повышение основной процентной ставки на одну четверть процентного пункта 3 мая, что соответствует прогнозам большинства экспертов по недвижимости. ФРС также сообщила, что может приостановить повышение ставок до конца года, если инфляция продолжит падать. Повышение процентной ставки ФРС оказывает косвенное влияние на долгосрочные кредиты на жилье, такие как 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой.
Эти обстоятельства создали напряжение на рынке жилья, которое остается неоднозначным.
С одной стороны, покупатели жилья получили хорошие новости: по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), средняя цена продажи существующего жилья в марте снизилась на 0,9% до 375 700 долларов США по сравнению с прошлым годом. Это второй месяц подряд падение цен на жилье по сравнению с прошлым годом после 131-месячной серии рекордного роста.
С другой стороны, общий объем продаж имеющегося жилья упал на 2,4% с февраля по март и снизился на 22% по сравнению с годом ранее NAR.
«Продажи жилья пытаются восстановиться и очень чувствительны к изменениям ипотечных ставок», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист NAR, в отчете. «В то же время многочисленные предложения по домам для начинающих достаточно распространены, что означает, что для полного удовлетворения спроса нужно большее предложение. Это уникальный рынок жилья».
Некоторые эксперты прогнозируют медленное обновление рынка жилья
По данным Freddie Mac, после нескольких недель снижения в марте и начале апреля ставки по ипотечным кредитам выросли в последние недели, достигнув 6,43% за неделю, закончившуюся 27 апреля.
«Если текущие экономические условия сохранятся с высокими ставками по ипотеке и ценами на жилье на фоне дефицита запасов, рынок, вероятно, ожидает длительный, медленный подъем и несколько неровностей на этом пути», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com, в выписку по электронной почте.
Один из этих недостатков включает в себя новые правила платы за ипотеку, введенные Федеральным агентством финансирования жилищного строительства (FHFA). Начиная с 1 мая, обычные ипотечные заемщики, снижающие от 5% до 25%, будут платить больше комиссии, также известные как корректировка цены на уровне кредита (LLPA), чем те, кто вкладывает менее 5%.
Несмотря на то, что администрация Байдена-Гарриса пересмотрела существующие правила платы за ипотеку, чтобы сделать жилье более «доступным и доступным для большего количества заемщиков с низким и средним уровнем дохода», это изменение вызвало критику со стороны некоторых экспертов по жилищному строительству, поскольку высшие комиссии ударят по людям, которые считаются менее рискованными.
Хотя еще не известно, как изменения платы за ипотеку повлияют на покупателей жилья, количество заявок на ипотеку на данный момент остается низким.
«На прошлой неделе возросло количество заявок как на обычные, так и на государственные покупки жилья. Однако активность все еще была почти на 28% ниже прошлогодних», – сказал Джоэл Кан, вице-президент и заместитель главного экономиста Ассоциации ипотечных банкиров.
Несмотря на это некоторые эксперты прогнозируют медленное восстановление вскоре.
«30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой незначительно выросла вторую неделю подряд, но из-за темпов замедления инфляции ставки должны мягко снизиться в течение 2023 года», — сказал Сэм Кхатер, главный экономист, в заявлении для прессы. «Перспектива снижения ипотечных ставок до конца года должна быть приятной новостью для заемщиков, желающих приобрести жилье».
Прогноз инвентаризации жилья на май 2023 года
Низкая инвентаризация жилья стала проблемой после кризиса жилищного строительства в 2008 году, когда строительство новых домов резко упало. Он до сих пор не полностью восстановился и не восстановится в 2023 году.
Стабильное предложение жилья на историческом минимуме поддержало спрос по сравнению с другими спадами, что, как следствие, поддержало рост цен на жилье.
«Запасы примерно на 46% ниже средних показателей, начиная с 1999 года», — говорит Джек Макдауэлл, главный инвестиционный директор и соучредитель Palisades Group.
При нынешних темпах продаж не продано согласно NAR, запасы не изменились по сравнению с мартом и составляют 2,6 месяца. Хотя предложение по сравнению с 2,0 месяцами год назад низкое по историческим стандартам, особенно в условиях отложенного спроса.
Поскольку, как сообщается, 85% владельцев домов имеют ипотечные ставки ниже 6%, отраслевые эксперты имеют мрачные прогнозы по поводу того, когда запасы в конце концов нормализуются.
«Мы считаем, что проблема инвентаризации будет решена в 2023 году очень маловероятно», — говорит Макдауэлл.
Прогноз строительства жилья на 2023 год
В то же время, есть положительные сигналы в сфере домостроения. Согласно данным Бюро переписи населения США и HUD, количество начатых строительных работ на одну семью выросло второй месяц подряд, увеличившись на 2,7% в марте, а заявки на получение разрешений на строительство выросли на 4,1% по сравнению с предыдущим месяцем .
Последние прогнозы строителей тоже отражают оптимизм.
Последний индекс Национальной ассоциации застройщиков домов (NAHB)/Wells Fargo Housing Market Index (HMI), отслеживающий настроения строителей, повысился с 44 до 45. Это четвертый рост за месяц после 12 месяцев падения. .
Несмотря на это, уверенность строителей все еще считается низкой – 50 или выше означает, что больше строителей видят хорошие условия впереди. Тем не менее, эти последовательные подъемы свидетельствуют о положительной тенденции в строительстве новых домов, поскольку очевидный спрос на новые дома, возросший на 9,6% в марте, предположительно связан со снижением ипотечных ставок и ограниченным запасом существующих домов.
Кроме того, Федеральная резервная система не помогает делу с ее продолжающимся повышением ставок. На полугодовых слушаниях в Банковском комитете Сената глава Федеральной резервной системы Джером Пауэлл рассмотрел вопрос об агрессивной политике жесткости монетарной политики ФРС в ее усилиях обуздать инфляцию.
В разговоре с сенатором Рафаэлем Уорноком (D-Ga.) Пауэлл признал, что повышение процентной ставки центрального банка увеличивает расходы по займам для компаний, строящих новое жилье, и делает финансирование и расширение производства для поставщиков дороже. Он также признал, что высокие ипотечные ставки отпугивают домовладельцев с низкой фиксированной ставкой от продаж своих домов.
«Владельцы жилья, покупатели жилья, кредиторы, а также строители пытаются адаптироваться и предусмотреть процентные ставки, цены на жилье, предложение, спрос и потенциал рецессии, вызванной ФРС», — говорит Макдауэлл. Как следствие, строители могут неохотно начинать новые проекты, которые выведут на рынок необходимый жилищный продукт.
Рынок жилья терпит крах в этом году?
Частично из-за текущего кризиса запасов, поддерживающего цены на жилье высокими, многие экономисты прогнозируют, что рынок жилья, скорее всего, исправится из-за двузначного процентного роста цен на жилье, который мы наблюдали в последние несколько лет, а не рухнет.
Последний индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller опубликовал незначительный месячный рост цен в стране на 0,2% после семи месяцев падения подряд. Несмотря на то, что цены из года в год выше, рост цен в последнее время замедлился.
Тем не менее эксперты говорят, что рост или падение цен на жилье в ближайшие месяцы будет зависеть от региона. Например, ожидайте самого резкого падения в регионах, подвергшихся большому ценовому буму во время пандемии, таких как Остин, Техас; Феникс; и районы метро Западного побережья
«Цены на жилье продолжают расти в регионах, где появляются новые рабочие места, а жилье относительно доступно», — сказал Юнь. «Однако более дорогие районы страны приспосабливаются к более низким ценам».
Кроме того, другие эксперты отмечают, что сегодняшние домовладельцы стоят на гораздо более надежной основе, чем вышедшие из финансового кризиса 2008 года, поскольку многие заемщики имеют положительный капитал в своих домах. Следовательно, вероятность обвала рынка жилья низка.
«Сособственность жилья находится на самом высоком уровне за последние несколько десятилетий, поэтому владельцы жилья имеют большую ценность в своем доме», – говорит Николь Башо, экономист Zillow.
Во время обвала рынка жилья вы обычно наблюдаете падение цен на жилье на 20-30% и снижение продаж жилья гораздо больше, чем сейчас. Другим симптомом аварии, который отсутствовал, является скачок активности выкупа.
«Мы назначаем низкую вероятность краха рынка жилья в 2023 году, поскольку «крух», вероятно, будет следствием непогашения ипотечных кредитов, выкупа и принудительной ликвидации имущества», – говорит Макдауэлл.
Однако возможность экономического спада вызывает беспокойство.
«Мы считаем, что наиболее существенным риском для ближайшей перспективы рынка (и рынка жилья) является потенциал серьезной рецессии и/или продолжительной стагфляции», — говорит Макдауэлл.
Будет ли много выкупов в 2023 году?
Несмотря на то, что выкуп ипотечного имущества все еще ниже уровня пандемии, после окончания моратория на взыскание через COVID-19 в сентябре 2021 года количество выкупов растет.
По данным ATTOM, поставщика данных о недвижимости, в первом квартале 2023 года количество выкупов выросло на 6% по сравнению с предыдущим кварталом и на 22% по сравнению с первым кварталом 2022 года. Мартовское взыскание выросло на 10% по сравнению с прошлым годом и на 20% с января по февраль.
«Эту печальную тенденцию (в деятельности выкупа) можно объяснить рядом факторов, таких как рост уровня безработицы, пробиваемые через конвейер после двух лет вмешательства правительства заявки о выкупе и другие текущие экономические проблемы», — сказал Роб Барбер, руководитель исполнительного директора АТТОМ .
Несмотря на то, что количество выкупов растет, Барбер отметил, что значительный капитал, который все еще имеет много домовладельцев, должен помочь предотвратить повышение активности выкупа.
Когда мне нужно покупать дом в 2023 году?
Покупка дома – на любом рынке – это очень личное решение. Поскольку дома являются самой одноразовой покупкой, которую большинство людей сделают в своей жизни, очень важно иметь надежное финансовое положение, прежде чем погружаться.
Используйте ипотечный калькулятор для оценки ежемесячных расходов на жилье на основе первоначального взноса и процентной ставки.
Попытка предположить, что может произойти в этом году, не лучшая стратегия покупки жилья. «Покупатели, сидящие сегодня в стороне в ожидании снижения цен завтра, могут быть разочарованы», — говорит Неда Наваб, президент региона США Compass, технологической компании по недвижимости.
Наваб ожидает, что цены на жилье на горячих рынках в последние несколько лет несколько снизятся, но она не ожидает широкомасштабного национального снижения цен, подобного тому, что произошло после финансового кризиса 2008 года.
Вместо того чтобы ждать значительно более низких цен, эксперты предлагают покупать жилье, исходя из своего бюджета и потребностей. Если вы нашли дом, который вам нравится, в районе, который вам нравится и он также соответствует вашему бюджету, то, скорее всего, он может подойти именно вам. Однако если вы идете на слишком много жертв ради того, чтобы получить дом, вы можете закончиться раскаянием покупателя, что потенциально заставит вас разгрузить дом.