Юридические аспекты купли и продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости – правовые аспекты, на которые следует обратить внимание при составлении договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости является основой любой сделки с недвижимостью.

Несмотря на то, что право купли-продажи и имущества широко нормализовано в немецком законодательстве, сделки с недвижимостью обычно требуют комплексных договорных положений. В этом процессе очень важно хорошо взаимодействовать между законодательством о купле-продаже и собственности, с одной стороны, и законодательством о нотариальном удостоверении и земельном реестре, с другой. Однако во многих аспектах законодательная база недостаточна или не соответствует ожиданиям сторон, поэтому договорные положения должны быть согласованы для корректировки законодательных норм в интересах сторон.

При составлении договора важно знать, в частности, следующие правовые аспекты, которые, конечно, также часто могут быть предметом договорных переговоров.

Требование нотариального удостоверения

Требование нотариального удостоверения распространяется на все, что по волеизъявлению сторон «стоит и падает» с передачей недвижимого имущества. В частности, следует учитывать права обратной аренды или обязательства стороны-подрядчика по восстановлению/ремонту или строительству. Требование о нотариальном удостоверении может касаться договора аренды или дополнения к договору аренды, связанного с сделкой. Отсутствие нотариального заверения документа – даже если это только один договор аренды – делает весь договор недействительным до регистрации нового собственника в земельной книге, поэтому формальный недостаток может иметь серьезные последствия. Например, приоритетное сообщение, обычно защищающее покупателя, было бы лишено цели, и результатом было бы то, что оплата покупной цены будет необеспеченной.

Однако ситуация выглядит иначе при внесении изменений в договор купли-продажи земельного участка в период между переуступлением и внесением права собственности в земельную книгу. В этом случае приложение не предусматривает никаких формальных требований. Любые сомнения в этом факте были решены Федеральным верховным судом (BGH) своим решением от 14.09.2018 (дело № V ZR 213/17). В соответствии с этим, после нотариального заверения обязательственно-правовых заявлений сторон и нотариально удостоверенных вещных заявлений, необходимых для передачи права собственности (передачи), защитная функция статьи 311b BGB была исполнена. В этом случае стороны приложили все необходимые усилия, чтобы переход права собственности был зарегистрирован и меньше нуждался в защите. Таким образом, какие-либо последующие изменения, происходящие между декларацией о праве собственности и регистрацией в земельной книге, не требуют нотариального удостоверения, если не прилагается другой объект покупки.

Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества

Поскольку недвижимость часто является частной собственностью по соображениям налогообложения, часто стороной договора купли-продажи недвижимости является физическое лицо. Решающий вопрос о том, выступает ли это физическое лицо как потребитель или как предприниматель, в частности с точки зрения особых аспектов, вытекающих из законодательства о нотариальном удостоверении, которых должен соблюдаться нотариус. В случае потребительских договоров купли-продажи нотариус должен предоставить потребителю (преимущественно) окончательный вариант договора купли-продажи, который должен быть заключен за две недели до нотариального удостоверения. Этот промежуток времени между получением проекта договора купли-продажи и нотариальным удостоверением имеет целью защитить потребителя от любой спешки и одновременно дать возможность изучить все существенные моменты. Несоблюдение срока не теряет договор, но может повлечь за собой служебную ответственность нотариуса, поэтому важно учесть этот срок в графике сделки.

Обременение

С целью определения объекта покупки необходимо указать всю информацию, внесенную в земельную книгу относительно имущества, являющегося предметом сделки, поскольку описание в земельной книге четко определяет имущество, являющееся объектом покупки. В записи о земельной книге также указываются обременения имущества, которые играют достаточно важную роль в составлении сделки, поскольку они автоматически переходят к покупателю, по крайней мере, в материальном объеме, после покупки имущества.

Обременение и ограничение собственности, внесенные в раздел II земельной книги (такие как коммунальные сервитуты, права первоочередного отказа, запись о том, что земельная собственность расположена в зоне регенерации или ограничения на распоряжение) могут иметь решающее значение для покупателя относительно запланированного использования и таким образом влиять на стоимость имущества. Обработка таких обременений в договоре купли-продажи зависит от результата надлежащей проверки недвижимости, тщательно проверяющей полномочия, лежащие в основе обременений. Если во время надлежащей проверки будет установлено, что зарегистрированные обременения и ограничения не могут быть соединены с будущим использованием земельная собственность, назначенная покупателем или не должна быть принята покупателем, целесообразно сделать исключение или ограничение из земельной книги предварительным условием  для оплаты покупной цены.

Предпосылки оплаты покупной цены

В зависимости от констелляции между сторонами могут возникнуть глубокие дискуссии относительно предварительных условий для оплаты покупной цены. Как правило, в сделках купли-продажи недвижимости всегда договорно регулируется, что продавец перестает владеть продаваемым имуществом только когда покупная цена уплачена в полном объеме, а покупатель уплачивает покупную цену только тогда, когда будет обеспечено право собственности на недвижимость перейдет к нему или ему после совершения платежа.

Для того чтобы обеспечить предоплату покупателя, определено несколько предварительных условий для уплаты покупной цены, которые должны быть выполнены совместно. В дополнение к классическим предпосылкам для уплаты покупной цены, таких как регистрация сообщения о приоритете, освобождение от обременения и отказ от муниципального права первоочередного отказа, другие предпосылки для уплаты покупной цены могут возникать из отдельных особых аспектов продаваемого имущества. Здесь можно упомянуть, например, заключение договоров аренды или подобного. Однако чего следует избегать, так это оговаривать оплату покупной цены внешними третьими сторонами.

Независимые гарантии

В большинстве случаев ответственность в договорах купли-продажи недвижимости регулируется независимыми гарантиями. Независимые гарантии регулируют ответственность за успех, выходящий за рамки простого отсутствия материальных дефектов и, следовательно, не связанный с установленной законом гарантией. Поскольку большинству сделок с недвижимостью предшествует обширная фаза надлежащей проверки, во время которой продаваемое имущество обычно проверяется с юридической, налоговой и технической точек зрения, гарантии продавца – в дополнение к основным гарантиям по собственности, использованию и разрешениям – обычно ограничиваются недостатками и рисками , обнаруженными при надлежащей проверке недвижимости. Поэтому, разрабатывая договорные гарантийные рамки, всегда следует уделять внимание тому, чтобы они были как можно более конкретными и определяли особенности продаваемого имущества, принимая во внимание ДНК соглашения.

Ограничение ответственности и их пределы

Ограничение и исключение ответственности, как и в сделках слияний и поглощений, является центром каждой сделки купли-продажи недвижимости. В целом применяются те же правила, что и в случае покупки движимого имущества: хотя при приобретении вновь построенной недвижимости или еще построенной недвижимости обычно согласовывается, что продавец (застройщик) берет на себя ответственность за материальные недостатки и недостатки права собственности, приобретение уже существующего недвижимое имущество эта ответственность исключается в рамках закона. Здесь недвижимость покупается по принципу «как есть».

Стандартные положения об ограничении ответственности, обычно включенные в контракты, действительны только в том случае, если они отвечают требованиям, связанным с содержанием условий деловой деятельности, изложенным в статьях 307-309 BGB. Таким образом, исключение и ограничение ответственности за убытки, возникшие вследствие умышленного или неосторожного повреждения жизни, конечностей, здоровья, а также за другие убытки, причиненные по крайней мере грубой небрежностью, недопустимы и недействительны. То же касается исключений ответственности, связанных с основными договорными обязательствами.

Кроме того, согласно статье 444 BGB, продавец не может ссылаться на исключение или ограничение ответственности, если он или она предоставила гарантию качества. Тот факт, что стороны договорились о конкретном качестве, не обязательно следует из сделки купли-продажи. В отдельных случаях также заявления, сделанные вне договора купли-продажи недвижимости, могут составлять соглашение о качестве, не замечая этого сторонами.

Относительно каталога гарантий необходимо различать простую (связанную с неисправностью) гарантийную декларацию и соглашение о качестве (гарантия определенного качества, за которое продавец готов нести ответственность независимо от вины). Поскольку часто невозможно отличить эти два аспекта из-за того, что между соглашением о качестве и гарантией качества существует четкая граница, рекомендуется, чтобы стороны согласовали общее разграничение в сделке купли-продажи.

Вывод

Важность сделок с недвижимостью на рынке возрастает, а вместе с тем и сложность их юридической структуры. Вышеприведенные объяснения показывают, что сделки купли-продажи недвижимости являются ярким примером того, насколько необходимо правильно заключить договор. Несмотря на, казалось бы, большую правовую базу, существует огромная потребность в договорном регулировании правовых аспектов сделок с недвижимостью, чтобы иметь возможность их успешно осуществлять.