Рост цен на жилье: причины и последствия
Недвижимость составляет значительную часть богатства большинства людей, и это особенно верно жителям Соединенных Штатов. Согласно экономическим исследованиям, опубликованным Федеральным резервным банком Сент-Луиса, уровень собственности на жилье в США в первом квартале 2023 года составил 66%.
Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательным и прибыльным сектором для многих инвесторов. В этой статье рассматриваются четыре ключевых фактора, влияющих на рынок недвижимости и различные доступные инвестиции в недвижимость.
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
Есть четыре ключевых фактора, которые влияют на цены, доступность и инвестиционный потенциал недвижимости.
Демографические изменения могут повлиять на цены на жилье из-за возраста, дохода и региональных предпочтений покупателей.
Процентные ставки влияют на спрос и цены на недвижимость — более низкие ставки привлекают больше покупателей с более низкими ипотечными ставками, но также расширяют спрос, что может повысить цены.
Инвесторы могут снизить риски экономического цикла, покупая REITs или другие диверсифицированные холдинги, которые либо не привязаны к экономическим циклам, либо могут противостоять спадам.
Правительственная политика и законодательство, включая налоговые льготы, вычеты и субсидии, могут повысить или снизить спрос на недвижимость.
1. Демография
Демографические данные – это данные, отражающие состав населения, например возраст, расу, пол, доход, модели миграции и прирост населения.
Большие изменения в демографии нации могут оказать большое влияние на тенденции недвижимости в течение нескольких десятилетий. Эта статистика часто не учитывается, но значимый фактор, который может повлиять на то, как оценивается недвижимость и какие типы недвижимости пользуются спросом.
К примеру, беби-бумеры, родившиеся с 1945 по 1964 год, представляют демографическую тенденцию, которая может существенно повлиять на рынок недвижимости. Начавшийся в 2010 году выход беби-бумеров обязательно будет ощущаться на рынке в течение многих лет.
Есть много способов, как этот тип демографических изменений может повлиять на рынок недвижимости. Для инвестора могут быть следующие ключевые вопросы:
Что произойдет со спросом на вторичное жилье в популярных курортных районах, когда все большее количество людей начнут выходить на пенсию?
Как меньшие доходы и размер семьи (если выезжают дети) повлияют на спрос на большие дома?
Ответы на эти и другие вопросы могут помочь инвесторам сузить тип и место потенциально желаемых инвестиций в недвижимость до того, как начнут демографические тенденции.
2. Процентные ставки
Процентные ставки также оказывают большое влияние на рынок недвижимости. Если вы планируете приобрести дом в ипотеку, воспользуйтесь ипотечным калькулятором, чтобы увидеть, как разные процентные ставки могут повлиять на цены покупки.
Изменения процентных ставок могут оказать значительное влияние на способность человека приобрести жилье. Это потому, что чем ниже процентная ставка, тем ниже стоимость ипотеки. Это отлично для заемщиков, но это также может создать больший спрос на недвижимость, что потом толкает цены вверх. С ростом процентных ставок растет стоимость ипотеки, что снижает спрос и цены на недвижимость.
Однако, смотря на влияние процентных ставок на такие инвестиции, как инвестиционный траст в недвижимость (REIT), соотношение ставки и цены можно рассматривать как подобное соотношению облигации с процентными ставками.
Когда процентные ставки снижаются, цена облигации растет, поскольку ее купонная ставка становится более предпочтительной. Когда растут процентные ставки, цена облигаций снижается.
Подобным образом, когда процентные ставки снижаются, высокие доходы REIT становятся более привлекательными, а их цены растут. Когда процентные ставки повышаются, доходность REIT становится менее привлекательной и это толкает его цену вниз.
3. Экономика
Другим ключевым фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Это, как правило, измеряется такими экономическими показателями, как ВВП, данные о занятости, производственной деятельности, ценах на товары и т.д. В общем, когда экономика вялая, рынок недвижимости тоже.
Однако цикличность экономики может по-разному влиять на разные типы недвижимости.
Линн Сагалин. Риск в сфере недвижимости и бизнес-цикл: доказательства рынков безопасности.
К примеру, если REIT имеет больший процент гостиниц как инвестиций, он, как правило, больше пострадает от экономического спада, чем REIT, который инвестировал в офисные здания.
Отели являются формой собственности, которая очень чувствительна к экономической деятельности из-за типа структуры аренды, свойственной бизнесу. Аренду гостиничного номера можно рассматривать как форму краткосрочной аренды, которой клиенты могут легко избежать, если экономика будет плохой. С другой стороны, у арендаторов офисов обычно есть долгосрочные договоры аренды, которые невозможно изменить в условиях экономического спада.
Важно знать о цикле, в котором находится экономика, и о чувствительности недвижимости к каждому экономическому циклу.
4. Государственная политика и субсидии
Законодательство является еще одним фактором, который может оказать значительное влияние на спрос на недвижимость и цены. Налоговые льготы, отчисления и субсидии – это некоторые из способов, которыми правительство может временно повысить спрос на недвижимость. Знание текущих государственных стимулов может помочь вам определить изменения в спросе и предложениях и выявить потенциально ошибочные тенденции.
Например, в 2009 году правительство США ввело налоговый кредит для тех, кто впервые покупает жилье, пытаясь ускорить продажи жилья в безжизненной экономике (лишь те, кто приобрел жилье в 2008-2010 годах, имели право). По данным Правительственной отчетности, налоговой льготой воспользовались 2,3 миллиона человек.
Это была достаточно реакция (хотя и временная). Не зная о налоговой льготе, инвесторы могли заключить, что спрос на жилье растет по другим причинам.
Как инвестировать в недвижимость
Размер и масштаб рынка недвижимости делают его привлекательной и прибыльной возможностью для многих инвесторов. Физические лица могут инвестировать непосредственно в реальную недвижимость или косвенно через управляемые фонды.
Прямое инвестирование в недвижимость предполагает приобретение жилой или коммерческой недвижимости для использования в качестве доходной собственности или для продажи в будущем.
Косвенные методы инвестирования в рынок недвижимости включают инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды недвижимости (ETF), объединенные фонды недвижимости (CREF) и инфраструктурные фонды. Из-за большей ликвидности, более низких транзакционных расходов и более низких требований к капиталу средние инвесторы предпочитают опосредованные инвестиции в недвижимость.
Какие факторы влияют на цену дома?
Сопоставимая стоимость жилья, возраст, размер и состояние недвижимости, привлекательность соседства и состояние рынка жилья в целом могут влиять на цены жилья.
Что является самой большой угрозой для недвижимости?
Ослабление экономики или рецессия могут представлять наибольшую угрозу из-за потенциальной возможности потери работы людьми и падения доходов домохозяйств. Это может не только подавить спрос, но и может усложнить людям (и компаниям), владеющим недвижимостью, продолжать выплачивать свои ипотечные кредиты.
Как инфляция оказывает влияние на рынок недвижимости?
Это может привести к росту цен на недвижимость. Это потому, что поскольку стоимость строительства растет с инфляцией, меньше предприятий могут позволить себе строить новые блоки. Это ограничивает предложение, которое, если спрос на недвижимость сохраняется, оказывает давление на стоимость.
Суть
В этой статье представлены четыре фактора высокого уровня, играющие значительную роль в развитии рынка недвижимости. И хотя некоторые из этих факторов свидетельствуют о четкой связи между причиной и следствием, на практике результаты могут быть очень разными.
Однако для инвесторов понимание ключевых факторов, двигающих рынок недвижимости, имеет важное значение для комплексной оценки потенциальных инвестиций.