Аренда жилья: Преимущества и недостатки привлечения жителей на долгосрочный и краткосрочный период

Долгосрочные против краткосрочных инвестиций в недвижимость

Многие арендодатели начинают учить свои варианты, когда дело доходит до сдачи недвижимости в аренду. Благодаря таким онлайн-платформам, как Airbnb и Bookabach, для владельцев недвижимости растет количество новых возможностей делиться своими домами и получать вторичный доход, делая это на краткосрочной основе.

Выходя на рынок краткосрочной аренды жилья, владельцы могут почувствовать гибкую альтернативу долгосрочной аренде жилья. Сдача недвижимости в аренду кому-то другому для жителей Новой Зеландии не является новым, однако растет количество инвесторов недвижимости, выбирающих модель краткосрочной аренды вместо долгосрочной аренды. Но действительно ли сдача недвижимости в краткосрочную аренду является единственной целью?

Как долгосрочная, так и краткосрочная аренда имеет свои преимущества и недостатки. В этой статье мы наметим некоторые преимущества и недостатки, чтобы помочь определить, есть ли сдача в аренду инвестиционной недвижимости через Airbnb или другие подобные платформы разумной идеей для ваших долгосрочных прибылей.

Преимущества краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда предлагает свободу и гибкость, позволяя арендодателю (хозяину) сдавать свою недвижимость в удобное для него время. Арендаторы (гости) могут остаться в любом месте от одной ночи до нескольких недель за раз, при этом хозяин может определить максимальную и минимальную продолжительность пребывания. Владелец недвижимости извлекает выгоду от лучшей видимости своего имущества и того, сколько времени гость останется.

Еще одним преимуществом краткосрочной аренды является система рейтинга пользователей. Это позволяет хозяину проверить, потенциальный ли гость уважительно относился к другим объектам, прежде чем позволить им остаться. Хозяева соблюдают подобные стандарты, но эта открытость может успокоить хозяев, когда они позволяют незнакомцам оставаться в их собственности.

С краткосрочной арендой также есть больший потенциал заработка. Высшие тарифы могут взиматься из-за характера пребывания, ночные тарифы также могут быть скорректированы в зависимости от времени года, событий и повышенного спроса. Во время масштабных спортивных событий, например, владелец краткосрочной аренды может увеличить свою ночную ставку, чтобы максимально использовать интересы по сравнению с ограниченным предложением жилья. Однако это азартная игра!

Недостатки краткосрочной аренды

В отличие от долгосрочной аренды жилья, получающей подписанный договор, нет гарантии дохода, когда речь идет о краткосрочном проживании. Хотя вознаграждение может быть высоким при краткосрочной аренде, риск нулевого дохода также увеличивается.

Что произойдет, если вы не сможете сдать в аренду свою недвижимость сразу или у вас есть определенный период свободных мест? Можете ли вы и ваша семья позволить себе дополнительные выплаты банку по ипотеке, а также дополнительные расходы на электроэнергию, Интернет и обслуживание? Несмотря на привлекательность потенциально большего заработка за ночь при краткосрочном проживании, важно сбалансировать риски. Добавляя дополнительное управление и техническое обслуживание, а также свободные ночи, возникает вопрос, который нужно задать: сбалансируется ли все это в конце концов?

Поскольку на глобальном уровне все еще действуют ограничения на путешествия, рынок краткосрочной аренды потерпел резкий удар. Это привело к увеличению количества списков недвижимости в Квинстауне и Окленде, поскольку люди, полагающиеся на доход от туризма, обнаружили, что свои ипотечные кредиты не пригодны для обслуживания.

Как хозяин, ваше жилище должно выделяться среди других, и это может потребовать немалых финансовых обязательств, поскольку квартиры должны быть полностью меблированы и оборудованы всеми удобствами для гостя. Это часто может включать телевизор, электроэнергию и WIFI, а также чай, кофе и печенье. Например, объекты недвижимости, размещенные на Airbnb, поощряются предоставлять необходимые удобства во всех своих объявлениях, включая туалетную бумагу, мыло для рук и тела, полотенца, постельное белье и подушки. Рекомендованное количество каждого товара зависит от количества гостей и продолжительности их пребывания. Для более длительного пребывания, если вы предоставите дополнительные удобства, это гарантирует, что гости будут иметь все необходимое.

В то время как компании по краткосрочной аренде могут стать мощным центром и серьезным конкурентом гостиничной индустрии, многие страны начинают вводить ограничения по отношению к ним и их хозяевам. В нескольких странах правила и нормы по краткосрочной аренде постоянно меняются, и некоторые хозяева уже оказываются на неправильной стороне закона, а некоторые страны/штаты признают Airbnb незаконным. Узнайте больше об этих местах здесь. Это может создать определенную неопределенность в будущем краткосрочных инвестиций. В Новой Зеландии аналогичные ограничения введены в туристические регионы. В Квинстауне законы о размещении посетителей вступили в силу в марте 2019 года с новыми правилами ограничивающих краткосрочное пребывание в категории жилых помещений в зависимости от того, где расположено жилье.

Неожиданные ситуации, такие как COVID-19, приостановили путешествия, поскольку индустрия туризма испытала значительное влияние после закрытия наших границ и блокирования страны. По данным RNZ, компания по управлению недвижимостью Airbnb, расположенная в Окленде потеряла более трети своих клиентов с начала пандемии. Количество бронирований растет от 300 до 60 в месяц, что сокращает их доходы на 70 процентов.

Недостатки долгосрочной аренды

Основным недостатком долгосрочной аренды есть отсутствие гибкости и контроля. Это означает, что арендодатели не могут посещать свою собственность без уведомления и предупреждения. Большие изменения в собственности также следует тщательно спланировать, а одобрение арендаторов имеет первостепенное значение. Это может привести к некоторым головным болям для обеих сторон, если не управлять должным образом.

Схема «здоровых домов» также усложнила работу некоторых арендодателей, которые теперь должны соблюдать стандарты «здоровых домов», установленные правительством. Несмотря на то, что это означает, что может потребоваться дополнительная работа над имуществом, в долгосрочной перспективе это может иметь положительный результат, поскольку арендаторы, скорее всего, останутся дольше, если имущество безопасно и здорово. Для получения дополнительной информации о стандартах Healthy Homes и требованиях арендодателей нажмите здесь.

Владельцы домов также могут столкнуться с проблемами с поиском нужных арендаторов, и если надлежащая проверка не была завершена должным образом, эти арендаторы могут вызвать головные боли у владельцев недвижимости, и может быть нелегко расстаться с ними, если дела пойдут насмарку.

Преимущества долгосрочной аренды

Существуют определенные преимущества инвестирования в недвижимость, которая сдается арендаторам на долгосрочной основе. Арендаторы подписывают годовую аренду, что означает постоянный доход в течение всего года. Нет необходимости беспокоиться о напряженных сезонах или более медленном времени, если ваши арендаторы живут в собственности.

В отличие от краткосрочных инвестиций, долгосрочные арендаторы самостоятельно платят счета за электроэнергию, Интернет и страхование содержимого, что уменьшает текущие расходы.

Долгосрочная аренда менее уязвима к глобальным факторам, влияющим на аренду. Хотя потеря работы или изменение обстоятельств всегда может привести к потере арендатора, глобальная политика и пандемии менее вероятно повлияют на долгосрочную аренду недвижимости в зависимости от месторасположения недвижимости.

Нанять менеджера недвижимости для управления вашими долгосрочными инвестициями гораздо дешевле, чем нанять краткосрочного менеджера недвижимости, поскольку долгосрочные менеджеры имеют меньше текучести, текущего обслуживания и маркетинговых требований. Рыночная ставка долгосрочного управления недвижимостью в среднем составляет около 8%-12% от собранной арендной платы. С другой стороны, наем менеджера недвижимости для аренды на отдых может стоить 27% + налог на товары и услуги или больше дохода от аренды. Менеджеры недвижимости также проверяют потенциальных арендаторов через онлайн-систему, которая проверяет их имена в более чем 200 онлайн-базах данных, чтобы убедиться, что потенциальный арендатор имеет меньше сюрпризов.

Как и у большинства инвестиционных решений, идеального ответа для всех нет. Недаром недвижимость является одной из самых эффективных инвестиций, но то, как вы решаете максимизировать свои инвестиции зависит от того, сколько стабильного дохода вы хотите, сколько времени вы хотите тратить на свои инвестиции и как вы относитесь к другим преимуществам и недостаткам каждого типа арендованного имущества.

Если вы хотите обсудить как краткосрочные, так и долгосрочные варианты, свяжитесь с нашей командой управления имуществом для открытой оценки стоимости вашего имущества на рынке долгосрочной аренды.